COVID-19 – Baux commerciaux, suspension de loyers, force majeure : Que faut-il faire ?

Nous avons tous entendu le Président de la République, lors de son allocution du 16 mars dernier, annoncer des mesures de suspension de certaines charges courantes auxquelles toute entreprise doit faire face, parmi lesquelles les loyers commerciaux.

S’il est possible pour le gouvernement de demander compagnies de gaz, d’eau et d’électricité de renoncer temporairement à appeler le paiement de leurs prestations, il nous paraît plus compliqué d’imposer une telle mesure aux bailleurs commerciaux.

Les propriétaires institutionnels ont d’eux-mêmes annoncé la suspension des appels de loyers pour venir en aide aux PME, mais qu’en est-il des bailleurs privés, dont un grand nombre sont des particuliers pour qui le paiement des loyers constitue une part significative de revenus ou permet le remboursement de l’emprunt souscrit pour l’acquisition du bien donné en location ?

La situation n’est pas aussi simple que celle qui a été annoncée.

Force majeure ? Suspension du paiement des loyers ? Imprévision ? Négociation ? Il ne peut y avoir de réponse unique.

Si tout laisse à penser que la force majeure pourra être invoquée par les preneurs dont les commerces ont été fermés par l’arrêté du 15 mars 2020 (ces derniers étant empêchés d’honorer leur obligation contractuelle d’exploiter leur fonds de commerce objet du bail commercial, conformément aux dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce), il ne peut en être déduit une généralité.

Quid, en effet, des activités dont la poursuite n’est pas interdite mais fortement altérée par le contexte inédit que nous connaissons et dont la trésorerie ne permettrait pas de faire face aux loyers ? Force majeure ? Rien n’est moins sûr.

Il conviendra alors d’envisager une négociation avec le bailleur pour obtenir le cas échéant des franchises, remises partielles ou échelonnement de paiement des loyers.

C’est d’ailleurs ce qui semble se dessiner au vu des premières réponses apportées par le gouvernement, suite à la réunion qui s’est tenue ce vendredi 20 mars entre le Ministère de l’Economie et des Finances et la Fédération des sociétés immobilières et foncières qui regroupe les bailleurs des centres commerciaux, des propriétaires immobiliers et des associations de bailleurs.

Toutes les entreprises pourront demander des reports qui seront octroyés au cas par cas, selon les baisses d’activité des locataires.

Quant aux propriétaires particuliers, ils sont invités à « faire preuve de solidarité ».

C’est donc une analyse casuistique qui s’impose.

Notre équipe spécialisée en baux commerciaux est à votre disposition pour étudier chaque situation avec bailleurs et preneurs.