Déséquilibre significatif dans un bail commercial: article L. 442-6, I 2° : non, article 1171 nouveau du code civil : oui

L’article L. 442-6, I 2° du code de commerce dispose qu’engage sa responsabilité celui qui soumet ou tente de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties.

C’est sur la base de cette disposition que le preneur d’un local dans un centre commercial a introduit une action à l’encontre de son bailleur au motif que certaines clauses du bail, au nombre desquelles celle prévoyant la fixation d’un loyer minimum garanti, entraînaient un déséquilibre significatif au sens de l’article précité.

Précision faite que ce locataire avait introduit son action devant le tribunal de grande instance de Paris, juridiction spécialement désignée pour connaître des actions fondées sur l’article L. 442-6, I 2° du code de commerce.

Par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 15 février 2018, la haute juridiction a débouté le locataire de sa demande rappelant que seules les activités de production, de distribution et de services entrent dans le champ d’application de l’article L. 442-6, I 2° du code de commerce et d’en déduire que le litige qui porte sur l’exécution d’un bail commercial ne relève pas des juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte.

Cette solution inédite n’est toutefois pas surprenante dans la mesure où les règles spécifiques au droit de la concurrence prévues au livre IV du code de commerce ne peuvent s’appliquer à un contrat de louage tel un contrat de bail commercial.

En revanche, le nouvel article 1171 du Code civil qui introduit la notion de clause abusive en droit civil, pourrait trouver application au cas d’espèce.

Pour rappel ces nouvelles dispositions issues de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats réputent non écrites, dans les contrats d’adhésion, les clauses créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

Nombre de baux commerciaux, notamment ceux conclus avec les institutionnels, foncières ou gestionnaires de centres commerciaux, pourraient potentiellement être qualifiés de contrats d’adhésion, à savoir contrats qui comportent un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties.

Il n’est donc pas exclu de voir fleurir devant les tribunaux de grande instance, des actions tendant à voir engagée la responsabilité de bailleurs, jusque-là tous puissants, arguant d’un déséquilibre significatif au sens du droit des contrats, et non plus du droit de la concurrence.