Lorsque la Cour de Cassation rappelle qu’un copropriétaire peut solliciter la résiliation d’un bail commercial en cas de carence du copropriétaire bailleur

Il est une action en droit civil qui permet à un créancier d’exercer les droits et actions de son débiteur en cas de carence de ce dernier.

Cette action, appelée « action oblique », peut trouver pleine et entière application en matière de baux commerciaux.

Dans une espèce dont a eu à connaître la Cour de cassation (3^ème chambre civile 12 juillet 2018, 17-20.680), le propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété l’avait donné en location aux fins d’exploitation d’un restaurant.

L’un des copropriétaires, se plaignant de nuisances olfactives et d’une activité de vente à domicile contraire au règlement de copropriété, avait assigné le copropriétaire bailleur ainsi que la société locataire en résiliation du bail commercial, justifiant son action par la carence du bailleur à faire respecter le règlement de copropriété.

Le requérant faisait ainsi valoir que les nuisances olfactives établies et caractérisées étaient interdites par ledit règlement, ainsi que la présence de véhicules deux roues stationnant dans les parties communes, dans les parkings, ou sur le trottoir de la copropriété.

La cour d’appel de Versailles avait fait droit à sa demande, retenant la violation manifeste du locataire des dispositions du règlement de copropriété.

La Cour de cassation censure toutefois cette décision rappelant que le créancier ne dispose de l’action de son débiteur que si la carence de celui-ci est de nature à compromettre ses droits.

L’action oblique du créancier n’est en effet recevable qu’à la double condition que, d’une part, l’inaction du débiteur (ici le copropriétaire bailleur) soit établie et, d’autre part, que cette inaction compromette ses droits de créancier.

La cassation se justifiait en l’espèce, dans la mesure où ces conditions n’étaient pas remplies, d’autant que le bailleur faisait valoir un commandement visant la clause résolutoire signifié à l’exploitant du restaurant pour le contraindre à respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Cette décision, si elle n’est que la stricte application de l’action oblique prévue par l’article 1341-1 du code civil, a le mérite de rappeler qu’elle n’est pas circonscrite aux créances de sommes d’argent et peut notamment, en matière immobilière, permettre la résiliation d’un bail commercial en cas de carence du bailleur.