Financement de travaux d’agrandissement de locaux commerciaux par achat d’actifs immobiliers

Le projet à été mené en deux temps :

Analyse comparative des deux solutions envisageables

• financement des travaux directement par la SCI
• ou vente de l’actif immobilier à la SARL.

La première solution s’avérant fiscalement onéreuse (la SCI aurait eu besoin d’augmenter les loyers des locaux commerciaux afin de pourvoir financer les travaux, ce qui aurait eu une répercussion défavorable sur le montant de l’impôt sur le revenu des entrepreneurs), nous avons préconisé la vente de l’actif immobilier à la SARL.

Analyse des implications financières et fiscales selon les modalités de la vente 

• vente des murs ;
• ou  la vente des parts de SCI.

Afin d’éviter d’obérer le futur et profiter d’un régime fiscal favorable, nous avons conseillé à nos clients de réaliser cette opération au moyen de la vente à leur société d’exploitation de l’usufruit des parts de la SCI pour une durée de 12 ans.

En procédant à cette cession de l’actif immobilier (usufruit des parts) nos clients ont été en mesure de solder l’endettement personnel souscrit pour acquérir les parts de SCI et de limiter le coût fiscal lié à la perception de  loyers, sur la durée du démembrement, soit 12 ans.

Précisément pour un actif valorisé d’1 million d’euros, l’usufruit temporaire a été estimé à environ 787.000 (78,70 % de la valeur de la pleine propriété)  ce qui a permis aux associés d’encaisser environ 740.000 euros, après règlement du coût fiscal de l’opération (environ 45.000 euros).

Ils réaliseront également une économie d’impôt annuelle de l’ordre de 35 K€ pendant ces 12 années.